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索引號: A00010-0203-2019-0089 主題分類: 土地
發布機構: 市政府辦公廳 生成日期: 2019-08-21
名  稱: 南昌市人民政府關于推進城鎮低效產業用地再開發促進產業高質量發展的指導意見(試行)
文件編號: 洪府發〔2019〕27號 有效性: 有效
南昌市人民政府關于推進城鎮低效產業用地再開發促進產業高質量發展的指導意見(試行)

各縣(區)人民政府,各開發區(新區)管委會,市政府各有關部門:

為促進土地節約集約利用,推動存量城鎮低效產業用地再開發,提高土地利用效率,以土地利用方式轉變推動形成綠色發展方式和生活方式,實現高質量發展,根據《國土資源部關于印發<關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)>的通知》(國土資發〔2016147號)、《國土資源部發展改革委科技部工業和信息化部住房城鄉建設部商務部關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔20155號)、《自然資源部關于健全建設用地增存掛鉤機制的通知》(自然資規〔20181號)、《江西省人民政府關于實施節地增效行動的指導意見》(贛府發〔20195號)等規定,結合本市實際,現就我市促進低效產業用地再開發,推進產業高質量發展提出以下指導意見。

一、加強統籌引導

(一)明確再開發的原則。低效產業用地再開發工作應遵循符合規劃、市定政策、區負主責、企業協商、依法依規的原則。強化市級統籌力度和發揮土地儲備在盤活低效產業用地的主渠道作用,積極穩妥推進存量低效產業用地的再開發利用。

(二)明確再開發的范圍。城鎮低效產業用地是指城市規劃區內,重點是經開區、高新區、羅亭工業園、青山湖高新技術產業園區、青云譜新經濟產業集聚區、原民營科技園等工業園區或集中區范圍內的經2009年第二次全國土地調查已確定為國有建設用地中的布局散亂、設施落后、利用粗放、用途不合理且權屬清晰、無法律糾紛的存量產業建設用地(含工業、倉儲、物流、科研等用途),但閑置土地不得列入改造開發范圍。以下土地可列入城鎮低效產業用地再開發范圍:

1、國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地;

2、不符合安全生產和環保要求的產業用地;

3、建筑物和構筑物存在嚴重安全隱患的產業用地;

4退二進三的產業用地;

5、其他經市政府同意列入的改造項目。

二、穩妥有序推進再開發

(三)調查摸底。各區政府、開發區(新區)管委會根據國土空間規劃(過渡期內根據土地利用總體規劃、城市規劃)、城鎮低效產業用地再開發范圍等,對轄區內的城鎮低效產業用地進行摸底調查,全面掌握用地現狀與開發潛力。根據調查成果,建立城鎮低效產業用地數據庫,并與不動產登記數據庫銜接。

(四)編制專項規劃。各區政府、開發區(新區)管委會會同市自然資源管理部門根據國土空間規劃(過渡期內根據土地利用總體規劃、城市規劃)等要求,編制轄區內城鎮低效產業用地再開發專項規劃,明確再開發的目標任務、規模布局、開發時序、資金籌措平衡及保障措施等內容。專項規劃報市政府批準后實施。

(五)制定年度計劃。各區政府、開發區(新區)管委會根據城鎮低效產業用地再開發專項規劃,結合區域年度經濟社會發展的要求,按照統籌平衡、突出重點、先易后難、分步推進的原則,制訂再開發年度實施計劃,每年3月底前報市政府批準后執行。

(六)細化實施方案。根據城鎮低效產業用地再開發專項規劃和年度實施計劃,由各區政府、開發區(新區)管委會與再開發實施主體充分協商,制訂具體項目實施方案(包括:擬再開發地塊的土地房屋產權資料、控制性詳細規劃、產業轉移及搬遷安置方案、實施主體及再開發方式、投資及經濟社會效益評估等內容),報市政府批準。對原簽訂了招商引資協議的產業項目,各區(開發區、新區)應結合項目實際納稅等履約情況,制訂項目實施方案。

(七)項目實施評價。各區(開發區、新區)應加強項目實施跟蹤評估,保證改造開發工作規范有序開展。項目實施后,應對項目產生的經濟效益、社會效益、生態效益進行評估,形成實施評估報告,報市政府備案。市政府將定期對實施項目進行督查考核。

三、多舉措促進再開發

(八)明確城鎮低效產業用地再開發方式。按照土地處置方式劃分,再開發方式分為政府收儲、自主開發兩種方式。原地塊因規劃被分割為多個控規地塊的,原土地使用權人可組合利用上述兩種方式綜合開發。

(九)政府收儲。規劃為城市基礎設施、公益性公共服務設施,商品住宅、商住混合用地的城鎮低效產業用地,其土地應當由政府依法收儲。宗地收購價由各區政府、開發區(新區)管委會研究確定,其中土地使用權的收購價可在原土地用途同地段同級別基準地價的基礎上適當上浮,原則上上浮比例不超過100%。對規劃用途為以商服為主的商住混合用地,原土地使用權人取得收購款后,可自愿選擇購買宗地上由新受讓人開發的商業建筑,用于企業自主經營。購買的建筑面積不得突破原宗地收儲時合法建筑物面積。購買價格按宗地出讓起始價、建安成本及相關稅費等所組成的成本價確定,其中建安成本價按最新公布的南昌市工程造價信息中工程經濟指標確定。購買價格及購買面積經審核確定后,應一并納入宗地出讓方案。

(十)自主開發。除上款納入政府儲備的情形之外的城鎮低效產業用地,在符合國家鼓勵的現代服務業等優先發展產業定位的前提下,可由原土地使用權人按照控制性詳細規劃要求,選擇以下兩種方式自主進行改造實施再開發。但原土地使用權人應當按控制性詳細規劃將不低于該項目用地面積的15%用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設,并由改造主體建成后按照協議移交政府指定的接收部門;涉及市政道路的,經區政府、開發區(新區)管委會同意,可由改造主體拆為凈地后無償移交政府。移交的用地不需繳交土地出讓金。根據控制性詳細規劃,公益性用地面積不足15%的(含改造地塊面積較小,無法提供有效的公益性用地的),將不足部分用地按政府批準的控制性詳細規劃容積率計算建筑面積,按辦理土地有償使用手續時整宗地上房屋市場評估均價(不含土地出讓金)折算土地價款,納入應繳交的土地出讓金范圍上繳財政。

1、對于改變土地用途的,在市政府批準實施方案后,由自然資源部門按新規劃用途辦理用地協議出讓手續,并報市政府批準。土地使用權人補交土地出讓金,并辦理不動產登記。

2、對于暫不改變土地用途的,土地使用權人根據《國土資源部關于印發<關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)>的通知》(國土資發〔2016147號),可利用現有工業用地,興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目。該類項目經市政府批準,可繼續按原用途使用,過渡期為5年。過渡期滿后,市自然資源部門明確項目的規劃用途,報市政府批準后,土地使用權人應當按新的規劃用途完善用地手續,補交土地出讓金,并辦理不動產登記。

(十一)推進低效產業用地整體開發。如原地塊面積較小,難以按控規獨立開發建設,則可由政府統籌開發建設或與周邊市場主體統一開發。允許市場主體在規劃紅線范圍內收購相鄰多宗地塊,申請集中開發利用,自然資源部門可根據申請,將分散的土地合并歸宗。

(十二)建立比價機制。對于再開發改變用途需繳納土地出讓金的,其新用途的地價應由新用途的市場評估價加上該宗地周邊(半徑3公里之內)同用途地塊近三年市場成交價的平均價與市場評估價差值的30%確定。如上述區域內近三年沒有該類用途的成交案例或平均價低于市場評估價,則新用途的地價以其市場評估價為準。

(十三)從嚴把關新產業項目落地。各區政府、開發區(新區)管委會應對低效產業用地再開發的新產業項目的產業類型、開發主體實力等進行審核。新產業項目應符合區域產業發展定位,開發主體應具備再開發所必需的資金等條件。

(十四)開展土壤環境調查評估工作。工業企業遺留場地再開發利用需依法進行土壤環境調查、監測、評估,原為關停搬遷工業企業原址場地再開發利用的,原土地使用權人需開展環境調查和風險評估工作;認定為污染場地的,原土地使用權人應進行治理修復,確保土壤環境質量滿足后續使用要求。

四、強化工作保障提升工作效能

(十五)加強資金保障。各區(開發區、新區)為改造資金籌集的主體,負責承擔改造成本。在實施再開發項目時應確保轄區在規劃期內、實施年度內的資金平衡,保障轄區內城市基礎設施和公共設施的建設。對于再開發范圍內的土地,其中東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區、紅谷灘新區范圍內繳入市級金庫的土地出讓金(含補交的土地出讓金),按規定計提防風險專項資金、土地儲備資金以及省級統籌的2%后,市、區財政按2:8比例分成;經開區、高新區范圍內繳入市級金庫的土地出讓金(含補交的土地出讓金),按規定計提防風險專項資金、土地儲備資金以及省級統籌的2%后,剩余部分返還至各區財政。灣里區依然執行現有財政模式,相關土地出讓金(含補交的土地出讓金)直接繳至灣里區財政部門。現行的舊改(棚改)項目和省屬、市屬國有企事業單位改制項目等特殊地塊的土地收益分配、資金使用模式依然按照現行政策執行。

(十六)明確部門職責。城鎮低效產業用地再開發工作實行屬地負責、部門協同的操作原則。各區政府、開發區(新區)管委會是本區城鎮低效產業用地再開發工作的責任主體,負責轄區內再開發工作,包括:委托技術單位開展城鎮低效產業用地的摸底調查、上圖入庫及專項規劃的編制,再開發項目的具體實施、承擔改造成本、落實好相關資金扶持政策等。市發改、工信、財政、投促、自然資源、城建、房管、行政審批等部門應根據自身職責,主動靠前服務,認真履職,做好協同配合工作。

(十七)強化全程監管。各區(開發區、新區)要制定城鎮低效產業用地再開發工作的民主決策制、信息公開制、全程監管制等配套工作制度。規范工作程序和土地市場秩序,嚴格執行土地出讓相關程序,嚴防權力尋租等行為的發生,涉及出讓的必須集體決策、公示結果,確保工作公開、公平、公正。再開發工作應嚴格按照規劃執行,城市控制性詳細規劃一經確定,不得擅自修改或調整。

(十八)嚴格考核管理。城鎮低效產業用地再開發工作實行目標責任制管理,各區(開發區、新區)完成情況納入市政府年度目標考核范圍。各區政府、開發區(新區)管委會要切實履行執行主體的責任,積極拓寬再開發啟動資金籌措渠道,嚴格控制好再開發的進度和成本,切實提高再開發運作水平。

南昌縣、新建區(縣改區過渡期間)、進賢縣、安義縣可參照執行。本意見自印發之日起施行。

2019820

(此件主動公開)

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